자취방 구하기- 2. 계약; 전세와 월세 계약할 때 살펴봐야 할 것

자취방 구하기- 2. 계약; 전세와 월세 계약할 때 살펴봐야 할 것

마음에 드는 집을 발견해서 계약하기 바로 전까지 다다랐을 때 꼭 확인해야 할것들이 있다.

먼저 등기부등본을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 

등기부등본이란 부동산에 관한 권리관계와 현황을 적은 공적장부를 말한다. 기본적으로 부동산의 권리설정 내용을 담고있으며 부동산의 현황과 소유권, 저당권, 전세권, 가압류등의 권리설정 내용이 표시되어있다.

등기부등본을 볼때 주의해서 봐야 할 것은 실물 부동산이 등기부등본 상에 나와있는 부동산과 동일한지 봐야한다. 또 계약을 체결하려고 하는 건물의 소유주가 등기부등본 상의 소유자가 맞는지 확인해야 하고 마지막으로 해당 부동산의 등기내용과 압류, 근저당권설정을 주의해서 본다. 등기부등본은 인터넷등기소에서 한통당 700원에 열람할 수 있다.

등기부등본의 구성

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어있다.

1)표제부

만일 건물이 구조상 여러개로 독립된 건물로 구분되 있는 경우 이것을 집합건물이라 한다.(자취 원룸을 구할때 대부분 해당될 것이다. 오피스텔, 아파트, 주상복합, 도시형생활주택등이 집합건물에 해당이 된다.)

이경우에는 건물전체에 대한 표제부와 전유부분(각 세대가 전적으로 사용하는 공간)에 대한 표제부로 표시된다. 

건물의 주소, 건물의 명칭, 건물의 내역이 표시되어 있다.

2)갑구

소유권과 관계 있는 사항이 기록되어 있다. 소유권의 순위, 등기목적, 접수일, 등기원인, 건물의 소유자등이 나와있다.

권리자의 리스트중 맨 마지막부분에서 현재의 부동산 소유자를 확인할 수 있다. 소유권의 순위번호에 나오는 등기 순서가 높을 수록 우선순위를 가진다. 만일 가등기나 가압류, 압류 같은 다른 등기가 있다면 주의해서 봐야한다.

3)을구

을구에는 소유권 이외의 권리가 기록되어 있다. 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등의 권리가 표시된다. 주로 전세계약을 체결할 때 건물에 대한 융자가 있는 경우와 관련이 있는 부분이다. 만일 근저당이 설정되어 있다고 한다면 부동산경매시 낙찰예상금액을 따져서 전세 계약을 해도 괜찮은지 확인해야 한다. 그 결과 채권최고액( 실제 채권금액의 120~130%)과 전세금을 합한 금액이 경매낙찰예상금액보다 작아야 안전하다.

계약서 작성단계

1)계약할 때

주택임대차표준계약서를 작성한다. 나중에 생길지도 모르는 문제에 대비해서 입주 전 수리비용이나 입주 후의 주택 수리비용에 대해서 확실히 해놓아야 한다. (예를 들면 수리가 필요한 시설물이 있을때 언제까지 수리할 수 있는지 수리가 약속한 날까지 이루어지지 않았을 때 수리비 부담은 어떻게 할것인지 등.)

계약하려고 하는 상대방과 임대인이 동일인인지 확인하고 잔금을 지급하기 전에 다시 한번 등기부등본을 발급받아 권리관계를 확인한다. 

잔금을 계좌이체할 경우 등기부상의 소유자명의로 된 계좌에 입금하는것이 안전하고 현금으로 지급할 경우에는 반드시 영수증을 받아야한다. 부동산중개인을 통해 계약했을때 자신이 낸 중개수수료가 적절한지 확인한다. 계약시 지급한 거래금액이나 거래내용(임대차 혹은 매매)에 따른 수수료의 상한이 법으로 정해져 있기때문이다. 부동산중개수수료로 검색하면 관련링크가 여러개뜬다. 

2)계약만료

계약이 끝나 이사를 하기로 마음먹었을 때 1개월전에 이사하겠다는 통보를 해야한다. 임대인에게서 계약갱신 거절을 최소 한달 이전에 통보받지 못했을 때는 이전 조건 그대로 계약한다고 봐도 된다. 

계약을 연장하게 되어 전월세계약 조건을 변경하게 된다면 변경된 계약서를 반드시 작성해서 확정일자를 받아두어야 한다.